政策解读：《关于调整部分提取、贷款政策实施细则》的政策解读

永公金字〔2020〕2号

关于调整部分提取、贷款政策实施细则的通知

中心各部：

根据《永州市住房公积金管理办法》（永政办发〔2019〕21号）、《关于适当调整住房公积金使用政策的通知》（永金管委〔2020〕2 号）和永州市住房公积金管理委员会二届十三次会议纪要精神，对部分住房公积金使用政策进行了调整。为确保所调整的政策顺利实施，现就相关政策的具体实施细则进行明确规定，并与《关于印发<永州市住房公积金归集、提取、贷款政策实施细则>的通知》（永公金字〔2019〕3号）一并执行。

一、调整住房公积金使用的追溯期限

（一）调整内容

缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房的追溯期由原来的三年内（含）调整到一年内（含）。即：缴存职工发生购建房行为取得相关有效资料的时间超过一年的，不再提供住房公积金提取或贷款。

（二）实施细则

购买、建造、翻建、大修自住住房行为“未超过一年（含一年）”按以下情形确定时效性：

1.已取得不动产权证书的，以房屋权属证书上载明的日期计算确定。

2.尚未取得不动产权证书的，首次提取和贷款时，购房以提供的购房发票所载明的时间计算确定；建造、翻建、大修以报建审批（批复、危房鉴定）书或相关职能部门颁发的许可证的签发之日起计算确定。

3.在未取得不动产权证书之前有提取的，不得再以同一套住房后续发生所取得票据的日期或所取得的不动产权证书登记日期重新计算起始时间。具体按以下情形认定：（1）申请贷款前同套自住住房有提取记录的，以首次提取提供的相关材料上所载明的时间计算确定。（2）申请贷款前同套自住住房无提取的，可以其中最后一证的办证时间确定。

4.此政策发布前，已办理购建房提取且剩余追溯期限少于一年的，按原追溯期限（不超过3年）执行，剩余追溯期限大于一年（含）的，其追溯期限不得超过一年（含）。

二、调整首付比例及贷款利率

（一）调整内容

调整贷款首付比例和贷款利率标准。即：购买首套自住住房的，首付比例为20%；购买第二套自住住房的首付比例为30%，利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行。

（二）实施细则

1.首套自住住房贷款金额最高不得超过所购（建造、翻建、大修）住房全部价款的80%；第二套自住住房贷款金额最高不得超过所购（建造、翻建、大修）住房全部价款的70%；且首套及二套自住住房贷款金额均不得超过我市最高贷款额度。

2.首次及二次购买自住住房贷款均不受面积限制，其中首次购买自住住房首付比例一律不低于20%；购买第二套自住住房首付比例一律不低于30%；

3.被认定为二套房的贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行；

三、增加月缴存额测算可贷额度

1.职工申请使用住房公积金贷款，除考虑家庭月收入、购房价款、抵押物价值和个人信用等情况外，增加缴存额测算因素，但不得超过我市最高贷款额度。即：计算公式为：可贷额度=（住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额）×n倍，可贷额度测算以缴存职工家庭为单位，测算低于25万元的，最高贷款额度按25万元核定，其余测算原则和测算方式保持不变。

2.建立我市住房公积金贷款资金流动性风险调控机制，住房公积金贷款可贷额度与我市个人住房贷款率挂钩，根据上年底“个贷率”高低对可贷额度进行调控。即：当“个贷率”低于70%时，n为2；介于70%（含）-80%之间时，n为1.5；介于80%（含）-90%之间时，n为1.2；高于90%（含）低于95%时，n为1；高于95%（含）时，n为0.9，其中异地缴存职工n值低于本地缴存职工0.2个点。

3.2019年12月底，我市住房公积金个贷率为95.6%，2020年本地缴存职工可贷额度n值为0.9，异地缴存职工可贷额度n值为0.7。

4.夫妻双方均缴存住房公积金的，可贷额度测算可合并计算。

    5.个人缴存者可贷额度测算不适用月缴存额测算公式。

四、适当调整住房公积金“组合贷款”政策

（一）调整内容

对因缴存年限、缴存额测算未达到借款申请人贷款额度的，可通过商业银行个人住房贷款补充。取消原“组合贷款”规定住房公积金贷款部分必须达到中心最高贷款额度后再申请商业银行贷款补充。

（二）实施细则

1.缴存职工使用住房公积金贷款不足以支付全部购房款时，可同时办理商业银行个人住房贷款。

2.与中心签约的合作楼盘均可申请办理组合贷款。

3.按照“共同受理、共同审核、共同面签、共同告知”的原则，目前与中心合作银行为建行和交行，后期增加合作银行经贷审会审议通过后公布。

4.住房公积金组合贷款利率按照国家有关规定执行。

5.组合贷款抵押权证应载明权利人为中心和贷款银行两个债权人，债权权益按照各自贷款发放额占比计算。抵押权证原件由中心负责保管，贷款银行凭加盖永州市住房公积金中心**管理部（直属营业部）公章及标明“原件存永州市住房公积金管理中心**管理部（直属营业部）”字样的复印件作为抵押办妥的依据进行放款。

6.因个人实际可贷额度政策调整后发放的组合贷款不予贴息。

五、取消贷款年限延长至退休年龄往后五年的规定

根据《永州市住房公积金管理办法》第二十条“住房公积金贷款年限最短1年，最长30年，一般不得超过借款人自贷款发放之日到国家法定离退休年龄的年限”，取消贷款年限不超过借款人国家法定退休年龄往后延长5年（含5年）的规定。即：缴存职工申请贷款时，最长贷款年限为30年，但不得超过法定离退休年龄；对申请贷款时距离离退休时间少于12个月（含）的，不再给予贷款。

六、调整贷款金额不超过抵押物现值比例

为防范贷款风险，借鉴商业银行做法，调整贷款金额不超过抵押物现值比例。将原来的贷款金额最高不能超过抵押物现值的80%，调整到最高不能超过抵押物现值（以下简称“抵押率”）的70%（含首套房）。

1.在审批贷款时，必须考虑抵押、质押或担保是否足额有效，抵押率应根据房屋座落位置、地段、房龄、性质等综合情况在50%-70%之间确定。

2.以房屋所有权抵押的，土地性质应为出让或划拨。若土地使用权性质为出让方式的，抵押率70%；若土地使用权性质为划拨方式的，抵押率60%。

3.抵押物座落位置在市、县城区的，抵押率70%；乡镇的，抵押率50%。

4.房龄1-5年（含）的，抵押率70%；6-10年（含）的，抵押率60%，11年（含）以上的，抵押率50%。期房一律按1年内新房对待，现房根据房屋建造时间由管理部（直属营业部）现场勘查确定或由借款申请人提供有效的房龄佐证资料确定。

根据上述2-4点标准，抵押率测算取其中最低值。

七、完善同一套住房多次交易并使用住房公积金的规定

对同一套住房发生购房提取住房公积金行为后，12个月内（含12个月）再次发生交易的，不予提取住房公积金及申请住房公积金贷款。

八、既有住宅增设电梯可提取住房公积金

（一）调整内容 

永州市行政区域内既有住宅所有权人已出资为该住宅加装电梯，自既有住宅安装电梯工程动工后二年内，该既有住宅所有权人及其配偶可一次性提取本人住房公积金账户余额，提取总额不得超过该户分摊后的自付费用金额。

（二）提取材料

1.身份证；

2.结婚证；

3.本人银行I类借记卡；

4.该户增设电梯的付款发票或收据。

5.既有住宅增设电梯建设费用分摊表或书面协议书；

6.老旧住宅单元增设电梯的不动产权证书或房屋所有权证。

 （三）提取时限、提取频次及额度 

职工本人及配偶在取得增设电梯许可或在支付加装电梯费用2年内（付款发票或收据载明日期）限提一次，夫妻双方提取总额不超过就同一套房屋因增设电梯分摊的自付费用金额。提取额度以户为单位，一户有多人提取时（如属于非夫妻的共有产权），按产权比例提取。

（四）差别化政策

老旧住宅楼增设电梯提取个人住房公积金不计算职工房屋套数。职工及其配偶名下住房公积金贷款未逾期的情况下，可申请办理既有住宅增设电梯提取。

 九、开通按月对冲还贷业务

（一）调整内容

 从2020年1月1日起，开通按月对冲还贷业务。即，我市缴存职工住房公积金个人住房贷款还款正常，且本人或及配偶住房公积金账户余额大于6期（含）月还款额的，可申请以本人或及其配偶住房公积金账户余额进行按月对冲还贷。当借款人或及其配偶账户余额不满6期月还款额时，中止按月对冲还贷；开通按月对冲还贷后，一律不再补取以前年度还贷提取未支取部分（含还贷未满12期的）。

（二）实施细则  

1.适用对象、条件。我市缴存职工在本市办理的住房公积金个人住房贷款还款正常，其住房公积金个人账户未被冻结、质押，且夫妻一方或双方住房公积金账户余额大于6期（含）月还款额的，缴存职工（主借款人、配偶）可在缴存地或贷款地管理部申请以本人住房公积金个人账户存储余额每月扣划月还款额的同等金额用于偿还其贷款本息。

2.对冲扣款规则。对冲扣款顺序依次为借款人住房公积金账户、借款人配偶住房公积金账户、借款人银行扣款账户、第三方银行扣款账户，账户余额不足时，自动进入下一扣款顺序。

3.对冲生效时间。新发放的贷款可在贷款申请时确定还贷提取方式并签约，且在正常偿满1期贷款后对冲；存量贷款在签约之日起生效，在还款日前申请签约的，当月对冲；还款日后申请签约且当月还款正常的，次月对冲。

4.对冲提取规定。（1）此文件发布之日起，借款人可在申请贷款时或贷款发放之后选择确定还贷提取方式，按年还贷提取和按月对冲还贷两种方式可自主选择其一，一经确认，三年（含）内不得中途变更，三年后不申请变更提取方式的，原签订的《个人住房贷款按月对冲还贷委托协议书》或《偿还住房公积金贷款本息提取业务选择确认书》继续有效。（2）借款人及其配偶在开通按月对冲还贷后，一律不再补取上年度及以前年度已偿还的贷款本息未提取部分（含还贷未满12期的）。（3）月对冲还贷履约期间，因客观原因不能正常履约的或因住房公积金账户余额不足自动中止的，经中心各部审核同意，可以申请变更还贷提取方式。

（三）办理程序

缴存职工（含主借款人及其配偶）本人持身份证原件至缴存地或贷款地管理部柜台申请办理按月对冲还贷签约相关手续。

上述一至八项自2020年1月20日起执行，第九项自本通知自发布之日起执行，以往规定与本通知不一致的，以本通知为准，未尽事宜，按我市中心相关政策执行。

附件：附件1--永州市住房公积金对冲还贷签约协议

附件2--偿还住房公积金贷款本息提取业务选择确认书

永州市住房公积金管理中心    

2020年1月23日